文|严跃进
7月17日，国家发改委、住建部发布《关于放开房地产咨询收费和下放房地产经纪收费管理的通知》。通知规定：下放房地产经纪服务收费定价权限，由省级人民政府价格、住房城乡建设行政主管部门管理，各地可根据当地市场发育实际情况，决定实行政府指导价管理或市场调节价。
两部委这样一个规定，并没有明确房产中介佣金是涨还是跌的问题。所以，对于目前此类政策，地方上的理解是不同的。有部分城市进行了涨价，但遭遇了反垄断的调查。有部分城市则继续进行价格的调低，但效果一般。那么，房产中介佣金，涨还是跌?
在国家两部委下放房地产经纪收费管理权限后，很多中介欣喜若狂，认为是目前涨价的好时机。7月份天津市积极跟进，出台《进一步规范房地产中介服务收费的通知》，提出房地产咨询、经纪服务收费实行市场调节价，不再出台具体指导价格。收费标准由委托和受托双方根据服务内容、服务成本、服务质量和市场供求状况协商决定。
但随后，天津部分中介联合进行了涨价。买卖成交价格是3%，买方出两个点，卖方出一个点。从8月1日开始很多大中介都在涨，基本上没有约束。这种做法无疑遭到了购房者和舆论的抵制。对于购房者而言，在现在购房政策放宽的情况下，如果购买一套总价为100万的住房，那么得多掏1万元钱，显然很不划算，部分购房者甚至选择了继续观望的策略。
看似一个简单的涨价行为，却引起了相关部门更严厉的监管。天津市价格主管部门根据我国《反垄断法》已经启动了反垄断调查程序，对涉嫌违法企业的价格行为展开摸底调查。而下一步，将依据调查结果进行处理。
那么，这样一个联合涨价，到底是不是垄断行为呢?从定义上看，价格垄断是垄断厂商凭借自身的垄断地位(即在一个行业内，某些企业所占份额很大，既可决定产量又可操纵产品价格)，为谋求自身利益最大化而制定垄断高价或垄断低价的行为。很明显，在目前市场降温下，单个企业不敢涨价，因为担心潜在的购房客户流失。而联合涨价，一来能为此类中介壮胆，二来能保持一个价格联盟，从而把价格成本转嫁到购房者身上。
所以此类做法应该理解为典型的价格串谋，对于购房者来说，自然是一个较大的伤害。在目前市场依然低迷的情况下，无论从市场角度还是从道义角度看，涨价都是难以接受的。
目前整个市场比较低迷。很多城市的二手房成交量逐月下滑，甚至跌到了行业的盈亏线以下。中介机构的日子很难熬，所以都偷偷或公开地进行佣金的下调。
折佣做法背后，是当前中介和购房者比较紧张的博弈心态。对中介机构来说，在市场持续降温的情况下，与其没有业务成交和经营收入，不如降低佣金委曲求全。而且在特定的市场中，如果不积极进行价格的退让，那么潜在客户会流失。在目前二手房成交比率较低的情况下，中介机构自然会选择纷纷降低佣金标准的做法。而对于购房者来说，也是期待出现这样一种定价策略。
折扣的力度如何，实际上取决于协商的能力和结果。如果总价比较高，那么佣金自然可以降低。而对于中小中介来说，为了能够抢客源，在打折力度上会更大，部分中介会砍到5折以下的水平。
但是，折佣的做法效果却不“给力”。因为目前购房者基本处于一个观望的气氛中，所以仅仅是因为佣金的打折，还不足以吸引他们入市。唯一有诱惑力的，可能是部分有诚意的刚需购房者，会因为佣金的降低而加快入市脚步。
市场效果不明显，并没有太多的负面意义。真正的负面意义在于，折佣会扰乱市场交易秩序。比如从行业纪律来看，所有中介默认按固定的比例进行佣金的收取，本身大家是处于公平竞争的环境下。但个别中介突破行业底线，私自调低，那么就容易使得严守佣金底线的中介流失大量客户，进而使得市场秩序遭到扰乱。
佣金涨也不是，跌也不是，那么，怎样的定价才最科学?实际上，从定价的原理来看，既然是按成交总价进行收取，那么自然需要和房价的波动进行挂钩。从整个房价运动态势看，目前市场降温，自然佣金应该调低。而随着未来房价的逐渐反弹，则在佣金上可以适当调高一些。
在真正设定佣金价格的过程中，需要考虑两类群体的经济利益：购房者和房产中介。从购房者的角度看，自然希望佣金越低越好。不管房价走势如何，房价的总绝对值一直是偏高的。很多购房者在首付款的筹集上都很困难，自然会对佣金涨价产生抵触心理，而从房产中介的角度看，则有两面性。如果从捕获潜在客户的角度看，部分房产中介是有降低佣金的动机的。而如果从经营成本角度看，房产中介其实有提高佣金的冲动。目前从具体经营情况看，包括职工工资、各类佣金提成、职工公积金和社会保险金、门店租金、各类营销费用等，都呈现了上涨的态势。尤其最近闹得沸沸扬扬的网络端口费，也在提高。从“水涨船高”的角度看，涨佣金是符合定价原理的。
当然，在具体操作过程中，也应该允许结构性的定价调整。可以有以下几类备选方案：首先，允许品牌企业在价格上适当调高。因为从目前中介机构转型的角度看，调高佣金是和提供更优质的服务相匹配的。而且从目前中介行业的转型角度看，确实需要给予一些大中介更大的定价空间，这是对其服务质量的最好定价。而对于一些中小中介，允许适当降低，从而能让其通过低佣金来捕获市场份额。其次，对于不同的物业类型，可以设定不同的佣金比率。比如从目前市场来看，120-144平方米的二手物业库存压力比较大，此类物业，针对的是从刚需向改善型需求转化的那部分置业需求。如果佣金能够适当降低，在目前信贷政策逐渐放松的情况下，将利好成交效率的增进。
