据《城市商品房预售管理办法》中规定，没有取得《商品房预售许可证》的开发项目不得以任何形式收取预付款或变相收取定金，更不得以任何方式进行销售，双方签订的协议无效。但一些房地产开发商为了尽快回笼资金，无视国家法律法规，变相采取种种方式收取预付款，涉嫌非法集资。据知情人透露，山东曲阜存在严重违规预售楼盘情况涉嫌非法集资高达近4000万，而当地建设局却“不知情”，对此，记者以购房者的身份进行了暗访调查。
巧立名目违规预售涉嫌非法集资高达近4000万
近日记者来到位于山东曲阜的“水岸雅居”楼盘售楼中心，记者以购房者的身份了解到，水岸雅居楼盘现在还未取得《商品房预售许可证》，但是一期第一次预售已经结束，共销售260多套。第二次销售也已经开始，是2号和12号楼，也已售出100多套。记者询问售楼小姐如何订房时，该工作人员表示，现在有活动，交3000元现金，开盘时顶一万，确定下来后再交10万定金，开收据，由此可以计算出，此次预售已经收取了定金近4000万。随即记者问道什么时候能贷款时，工作人员表示，5月份才能办贷款，7、8月份就能办下来，房子2015年底才能交房。
记者随即对提前交现金太多没有保障产生犹豫，工作人员表示不用担心，并讲到：“我们的开发商是“曲阜顺和房地产开发有限公司”，是房管局和建设局的下设单位，我们的老总“尹卫华”“乔德辰”是建设局和房管局的老领导，没有问题，而且在我们这里买房的都是政府单位，矿务局的比较多，小雪镇镇长一次就购买了3套。”
了解到这里，记者不仅猜疑，难道房管局的工作人员开发、政府单位买的多就可以在没有取得《商品房预售许可证》的情况下预售吗?
违规预售危害大，购房者风险高
《中华人民共和国城市房地产管理法(最新修订)》第四十五条规定，商品房预售须取得《商品房预售许可证》。而且，国家建设部、发改委、工商行政管理总局在《关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知》中规定，未取得商品房预售许可证的项目，房地产开发企业不得非法预售商品房，也不得以认购(包括认订、登记、选号等)、收取预定款性质费用等各种形式变相预售商品房。
在未取得法定售房资格的条件下预售楼盘，购房者需承担很高的风险。如果开发商没有取得商品房预售许可证，那么他投入了多少资金，购房者不清楚，而主管部门也无法监控，因此不能保证楼房能不能建起来，有可能因为开发商资金问题中途停工、变成‘烂尾楼’， 还可能出现逾期交房、合同欺诈、承诺不兑现、绿化面积住房面积与实际不符合等现象，也可能会由于手续不全，不能及时拿到房产证。最重要的是，一旦开发商把钱挪作他用、转移甚至携款而逃，将会给购房者造成巨大损失，势必会影响房地产市场的健康发展，也会对社会稳定造成不良影响。没有《商品房预售许可证》，开发商的资格难以保障，认购人的投资安全就更难保障。若仅凭一张收据和一个内部认购协议，消费者的权益很难得到有效维护
建设局部门对此“不知情”
为了进一步了解建设局相关部门对房地产公司违规预售的监管情况，记者来到房产局一楼的办公大厅，当记者询问“乔德辰”是否是房管局工作人员时，一位女同志说：“是我们局里的，工作人员名单中有，人我一只没见过，具体在哪个岗位不清楚?”
随即记者来到位于三楼的办公室，工作人员讲到现在房管局已经把各项工作分开了，主抓前期管理、房产预售的是在四楼，随即，记者又问道“尹卫华”是做什么的，工作人员回答说：以前是房管局的副局长，现在不清楚。记者又来到四楼的411房间，办公室的高科长接待了记者，在了解了情况后，高科长表示并不清楚此事，并告诉记者如果要采访需要到建设局办公室。就此记者非常诧异，“水岸雅居”已经预售了近四百套，收取3、4千万资金，难道其直属管理部门就不知情吗?还是另有隐情?
无奈记者只好又来到建设局，办公室的颜恒副主任接待了记者，得知采访内容后，颜主任表示对此并不知情，并对上级领导做了汇报，之后又以记者需要到宣传部门报到为由不接受采访。这让记者不知为何，到底是什么原因导致一级一级的推脱，难道这起违规预售事件背后还有什么不可告人的秘密吗?如果没有，为何不能把事情说清楚呢?
国家主席习近平在十二届全国人大一次会上上发表重要讲话中提到，要坚决反对形式主义、官僚主义，而曲阜市房管局工作人员在其位却不谋其政，对违规预售企业不采取相关措施制止，只是走过场，搞形式主义，对国家方针政策阴奉阳违，纵容楼盘违规预售，建设局不仅工作失职，还涉嫌包庇之嫌。门口张贴的“马上就办”难道就是一个口号?一个标语?。
法规为何“失灵”?
2006年建设部、发改委、工商总局曾联合发出通知要求，加大房地产交易环节违法违规行为整治力度。具体包括：加强商品房预售许可管理。房地产开发企业未取得商品房预售许可证的项目，房地产开发企业不得非法预售商品房，也不得以认购、收取预定款等各种形式变相预售商品房。对房地产开发企业未取得预售许可证而非法预售或变相预售的，责令其限期整改;对拒不整改的，要从严查处，直至取消开发企业资质。
《城市房地产开发经营管理条例》第三十九条规定：违反本条例规定，擅自预售商品房的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令停止违法行为，没收违法所得，可以并处已收取的预付款1%以下的罚款。令人不解的是，一个违规销售的房地产项目，在种种法规的控制之下依然能够存在，曲阜建设局是因工作繁忙而没有发现?还是发现了另有隐情而选择睁一只眼闭一只眼?曲阜市这种违规预售现象，以定金、排号费等名目收取预付款，涉嫌非法集资，而主管部门却视而不为，不仅是工作失职，而且还涉嫌包庇。是法规“失灵”?还是工作人员不称职?还是有更多内幕?本报将继续关注和报道此事。
