陈宝志:不管是什么民宿，没有物业就无法做生意
2020-12-29 14:20:04   来源：中国网   评论：0 点击：

郴州投资民宿，既是生意也是情怀

谈到归去来“为什么落户郴州”的问题，陈宝志说，他先是厌倦了城市的钢筋水泥，后来更重要的则是家乡情怀。

陈宝志透露，自己是设计师，有自己的设计公司。老家就在湖南郴州，但是已定居温州二十多年，一直在温州发展。在温州，主要做西餐厅以及设计。

“回汝城，可能有两个因素，一是对城市的钢筋水泥有点厌倦，想换个环境；二是因为家乡情怀，毕竟在南方长大的人，对南方的山山水水肯定有点怀念。”陈宝志说，后来他把生意上的事情交给管理团队，就回了老家。

“那个时候，开始是度假，接着有了一个需求：得有一个地方住。而且，做设计的，本身就是想换个环境，因此住商品房肯定不喜欢。”陈宝志说。

于是，在2018年，陈宝志开始改造父母留给他两间老房子，花了20多万，并配了个小院，这就是“归去来”一期的样子。

至于归去来的名字，陈宝志称，原先有个更雅的名字，但最终还是改了。“我的生活常态是回老家待一段时间，又回温州。来来去去，两边都是我的家，就这样归去归去归去来，符合自己的生活状态，于是就定了归去来的名字。” 陈宝志如是说道。

至于归去来的第二期工程，陈宝志若有所思。做第二期的主要目的地是：未来有可能一家人回老家养老，趁着还年轻，能折腾，就想把生意慢慢转点回郴州。但是毕竟在温州定居几十年了，所以，在郴州，必须要有个根据地，而一期面积太小。刚好一期附近还有一块菜地，大概400平方的样子，自己就把它用来建了第二期。

“第二期，开民宿肯定不是自己的目的，必须要有一个根据地，其次，需要一个平台。回郴州开民宿的背景就是这样子。” 陈宝志说道。

民宿的调性由主人决定 许多地方的“民宿”不叫民宿

陈宝志说，民宿的调性肯定是由主人决定，但要想知道民宿的个性，就必须要知道民宿的来源。

他认为，内地民宿受台湾的影响，台湾民宿又受日本的影响。因为交流比较通畅，现在大陆学民宿、学设计、学茶道都是到日本去的，直接越过台湾。其实，日本的民宿都是自家经营的，很少单独去租一个物业开所谓的民宿。当初日本的民宿是主人有多余的物业，而且主人绝大部分都有其他正常的职业，民宿应该是附带做的，而且有些做到二三代人了，就和他们的养殖业一样。

在陈宝志的心里，民宿是小栋型的，单个体是小栋型的，但是整个行业会有很大的规模。因此，小栋型的民宿去走大众化线路，往往不妥。

陈宝志指出，民宿本身的原始意义就在于其为老百姓多余的物业，拿出来让它增值，这是第一个。第二，除了增值，有些民宿喜欢交朋友，也不一定为了挣钱。而且当初民宿，比如说客人所有的服务都是主人，吃住可能都是在这里，或者跟着主人吃，主人有什么就是什么。

“现在，中国的民宿已经演变成正儿八经的行业。变成行业，问题就不一样了，性质有点不一样。”陈宝志说，“很多地方的民宿已经开始出现高格调的‘同质化’，这是升级版的客栈，不叫民宿，而精品客栈和民宿其实没有什么关系。”

陈宝志说，民宿真的要做起来要靠调性吸引人，就要回归原始发展的根源。以郴州桂东为例，陈宝志说，虽然桂东民宿档次不高，但是它比较符合民宿的原始意义，民宿是二层、三层的建筑，有些高一点的四层房子，主人自己住两间。因为桂东的气候环境好，避暑的人比较多，而这里的民宿也便宜，也许这里的民宿档次不够，但它符合民宿真正的意义。

民宿，应该是体现个体的质量，而不是单个的规模。陈宝志透露，郴州当地的领导特别希望他去桂东开一家精品民宿，并成为当地的一个标杆。对于官员来说，是因为当地的老百姓必须要有精品民宿去引导，引导改造的水平，引导改造的样子，引导提升的档次，引导客人的体验。

“精品民宿其实只是一个标杆，但不是说价格，不要指望一住就是一千多、二千多块钱。”陈宝志如是说。

民宿分为两类，一类旅游民宿，一类是城市民宿。城市民宿会开在县城里面或者城市周边，或者城市中间；旅游民宿则会依托旅游景点、热门地方来开。

“往往，旅游民宿由于周边的环境会好，但是它的不稳定性也很强，季节性也很强，城市民宿的定位会和旅游民宿有点不一样。”陈宝志说，“如果民宿没有灵魂，它就是一个升级版的客栈，而主人的作用就很大了。也就是说，主人有品味、有见识，做出来的民宿就会随着主人性格来变，而且个性化很强，不会说哪家民宿看起来谁都见过。”

陈宝志提醒，在我国，民宿风正在拼命的刮，但大家对民宿的理解又不是特别的到位。在民宿的初始含义上，物业，将是最关键的问题。不管是什么民宿，没有物业，就无法做生意。

郴州民宿营商环境尚可 但需解决核心问题

对于民宿的大环境。陈宝志认为，郴州的营商环境整体还好，现在郴州发展旅游这块重视度还是蛮大。不过，郴州要大力发展民宿，需要有提纲性的引导文件，而且是针对民宿理解的文件。

陈宝志指出，民宿发展的最大的问题、最大的障碍在于物业。物业如果搞不定，天天喊开民宿，这是很难的。正常的民宿一般能够生存下来，都是因为是自己的房子。

“民宿图什么？投资民宿保本就是亏本。如果为了获奖，为了获得补贴，然后卖掉，这不是一个健康发展的趋势。” 陈宝志说，“民宿发展，不能光靠政府。政府一般喜欢引进大项目，动不动几千万上亿的。所以，即便民宿这股风很强劲，但实际做起来很有限。”

陈宝志说，做民宿，最大的难题在于用地渠道的解决，而政策性的引导消费以及营销也是个大问题。

旅游民宿其实很简单，如果是旅游旺季，很多房间都被订满。但是整个算下来，随着民宿越来越多，大家开始“瓜分”这个市场，到最后大家投入的钱，回收速度越来越慢。正常地说，一二十间房间以上的，旺季的时候要请的员工特别多，淡季的时候突然发现养一堆人养得很痛苦，这就是依托旅游景区做民宿的痛点。

陈宝志喜欢在做民宿的时候把物业排到第一。他认为只有这样，可以避免回本急切、物业压力、诚信守约等问题。

精品民宿的作用，时间长了才会体现出来，它不仅仅只是一家精品民宿。陈宝志建议，民宿主做民宿，最好用自有的物业，或者原来政府或者企业空置的物业做。

“民宿最好不要去装修得太精致了，其实民宿为什么和酒店不一样，要解决人与自然的关系、人与生活的关系，不是简单一个住的问题。”陈宝志说，“民宿，要和酒店不一样，就得做出民宿该有的性质出来，不能把它变为升级版的客栈或者酒店的另类的替代品。民宿要做的时候，就要刻意和酒店、客栈人为地区分开来。”

对于民宿的服务，陈宝志认为，民宿原有的意义要求安全、有规范等没有问题。但是对于服务，不能按酒店理念去理解民宿，那样会限制民宿的发展。但精品民宿的价格要有符合它的服务。

实际上，体验民宿，就要理解民宿主对于民宿的理解。比如，陈宝志会给许多体验者设置很好的场景，包括设置的“日式露台”，露台上可以一边泡茶，一边通过烫炉来烤地瓜等等，“归去来”是一个很明显体现主人意志的地方。如果达到了共鸣，这就是对民宿的理解到位。

需要提醒的是，真正的民宿主不会说什么管家服务，因为，这里面有民宿的生存问题。民宿，不是简单的客房收入问题，而包括了吃住行配套的问题。实际上民宿和酒店对比，最大的优势是有公共活动空间、有小院子、有大厅，还可以听音乐，还可以有小酒吧台，甚至还有书房。而且，在院子里可以烤红薯，还可以泡茶，酒店则没有。

民宿体验者喜欢的生活方式，应该是民宿主的审美、民宿主的生活方式，而不是所有人都喜欢的生活方式。

“许多城市民宿，往往比旅游民宿更有个性，更有特点。”陈宝志说，“不管是旅游也好，民宿也好，最终核心的目的是一种生活方式的体现。让妈妈回家，让温情回家，让游子回家，这是旅游和民宿的最高境界。反过来也说明，民宿一定要个性化、多样化，才能满足游客多样化的需求。”（一元）