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吉林敦化:以房抵债引发的商品房买卖合同之争
2021-09-13 16:59:49   来源:weibo   评论:0 点击:

​​商品房网签备案是否意味着产权变更?在合同的订立与履行中应注意哪些问题?近日,发生在吉林敦化市的一起以房抵债引发的商品房买卖合同...
​​商品房网签备案是否意味着产权变更?在合同的订立与履行中应注意哪些问题?近日,发生在吉林敦化市的一起以房抵债引发的商品房买卖合同之争,引起社会广泛关注。而二审法院在判决中屡次反复,也使公众产生了对司法严肃性和公信力的质疑。

一份以房抵债协议引发的民事诉讼

2017年11月25日,吉林敦化市立通房地产有限公司(以下简称立通公司)与秦某经过协商,就永利大国际家具建材城项目共同签订一份《解除合作协议》,一致同意立通公司以房抵债,抵偿应付秦某的5000万元利益补偿费用。协议约定,立通公司在留下用于抵税的325万房产作为自己代开税款担保的基础上,在5日内配合将吉林省申请保全的商铺及住宅房共计129套转让至秦某名下,并签订商品房买卖合同。协议同时约定:如果立通公司未按照协议履行抵房手续,应按该款项日千分之一向乙方支付违约金。

2018年6月8日至2018年9月19日,立通公司在配合秦某办理了33户抵账商品房出售的加盖公章手续后,拒绝继续配合办理剩余房屋的过户手续。秦某遂以立通公司未如期履行协议为由,向法院起诉要求判决甲方继续履行剩余96套抵账商品房出售的加盖公章手续,并按协议规定支付违约金1000万元。立通公司辩称其用于抵债的房屋在市政府督促下,已办理了33套房屋的抵账手续,其他96套房屋已网签到乙方名下,双方合同已履行完毕,不存在承担违约金的问题。

一审法院经审理认为,2017年11月25日,立通公司与秦某签订了《解除合作协议书》,双方约定,立通公司在扣除税票款后5日内配合将房屋转让至秦某名下。立通公司已按时将抵账房屋网签到秦某名下,双方对是否配合盖章并没有约定,故秦某主张违约金于法无据。因此一审判决立通公司在判决生效后履行办理96户抵债房屋商品房买卖合同网签备案手续,驳回秦某的其他诉讼请求。

从二审、再审到最终判决的屡次反复

一审判决后,立通公司与秦某不服一审判决,均上诉至延边中级人民法院。在上诉意见中,秦某认为:双方签订的《解除合作协议》确定了准确的赔偿数额5000万,无论何种以房抵债方式,必须保证5000万的实现,立通公司有配合完成全部抵债房屋商品房买卖合同网签备案手续的义务,否则就构成违约。立通公司拒绝为96户《商品房买卖合同》加盖公章,构成恶意违约,应当按约定承担违约责任。所以一审法院判决驳回秦某的该项诉讼请求属于认定事实错误,适用法律不当,应当依法撤销并改判。

立通公司认为:双方签订该协议后5日内,立通公司已经按照《解除合作协议书》的内容,全面地履行了自己的合同义务,将双方约定抵账的129套房屋全部网签到秦某名下。加盖公章是立通公司的权利而不是义务,立通公司不存在还需要履行办理抵账房网签备案手续的义务。

二审法院审理认为,立通公司与秦某签订《解除合作协议书》后,双方已就涉案抵债房屋实际进行了交接,立通公司已按合同约定将抵债房屋网签转让至秦某名下,并不存在合同的继续履行问题。双方的《解除合作协议书》已因“债务已经按照约定履行”导致合同的权利义务终止而使合同消灭。秦某要求立通公司承担支付约定违约金1000万元的请求,无事实和法律依据,法院不予支持。2019年12月23日,延边中级人民法院作出(2019)吉24民终2018号民事判决书,判决撤销敦化市人民法院一审判决;驳回秦某的诉讼请求。

然而,案件并没有就此划上句号。2021年3月31日,延边中级人民法院再次作出(2021)吉24民监5号民事裁定书,裁定书称:二审上诉人秦某与上诉人敦化市立通公司合同纠纷一案,本院于2019年12月23日作出(2019)吉24民终2018号民事判决,已经发生法律效力。经本院院长提交审判委员会讨论认为,该判决确有错误,应予再审,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百九十八条第一款、第二百零六条规定,裁定如下:一、本案由本院再审;二、再审期间,中止原判决的执行。

但令所有人始料未及的是,本以为案件会发生逆转的当事双方,最后等来的延边中级人民法院的再审判决书,却再次支持了二审判决。这份再审判决书称:“经审判委员会研究决定,维持原来的二审判决。”

网签备案不意味着房屋产权变更

对于该起案件,法律界人士分析认为,本案应该说是一起由以房抵债引起的比较典型的房屋买卖合同纠纷。根据《中华人民共和国合同法》第六十条规定:“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”本案中,立通公司与秦某依法订立的协议,自成立时生效。双方当事人均应当按照约定全面履行自己的义务。而双方争议的焦点,集中在96套抵债房屋已网签备案,是否就意味着协议中约定的立通公司“配合将房屋转让至乙方名下,并签订商品房买卖合同”的义务履行完毕。这决定了当事一方立通公司是否构成违约的关键。根据相关法律规定和最高人民法院的解释,商品房网签登记并不具有物权变动性质,而是行政机关对于商品房买卖合同进行管理的一项措施,并不直接产生不动产物权设立或变动的效力。购房人即使进行网签登记其对涉案房产也只是享有债权请求权,而非物权请求权。也就是说,房屋不过户,从法律意义上讲,该房子就不真正属于买方,对原房主基本上没有什么不利,对买方来说不具有房屋产权,也就失去对涉案房产的实际权利。同时,卖方还可能在买方不知情的情况下,偷偷把房子转卖第三人。

本案中,立通公司虽然已将涉案96套抵债房屋进行网签备案,但由于立通公司拒绝在商品房买卖合同上盖章,则该合同未发生效力,秦某并不能实际取得对涉案房屋的所有权。既然涉案房屋的产权未实际发生转移,意味着协议约定的“房屋转让至乙方名下,并签订商品房买卖合同”的条款未完成,立通公司已实际构成违约。

因此,中级人民法院在二审中认定的“甲方已按合同约定将抵债房屋网签转让至乙方名下,并不存在合同的继续履行问题。双方的《解除合作协议书》已因‘债务已经按照约定履行’导致合同的权利义务终止而使合同消灭”与事实不符,属于事实认定错误。可惜的是,中级人民法院在对二审判决产生疑惑和动摇后,在再审判决中却又再次支持了二审判决,不但令当事人不服,也容易引起公众对司法严肃性和公信力的怀疑。
来源:weibo

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