2014年6月，保监会发布《中国保监会关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》(以下简称为《意见》)。7月1日起，北京、上海、广州、武汉正式试点为期两年的“以房养老”，这是探索解决我国日益严重的养老问题的最新尝试。
所谓的“以房养老”，就是“住房反向抵押”又叫“倒按揭”。人们在年轻时为买房按揭多年，到老了再把房产抵押，按月领钱用于养老，辞世后住房由金融或保险机构收回还贷。无论放诸全球还是国内，“以房养老”都已不是新鲜概念。在不少发达国家，这一做法已经推行多年;在国内，2007年北京、上海等地就已率先开启以政府为主导的“以房养老”试点。
然而，无论是“以房养老”模式诞生已一二十年时间的欧美等发达国家，还是刚刚步入试验阶段的中国，市场似乎并没有对以房养老给出热烈的回应。相反，从国内过去十余年的情况来看，以房养老从最初的概念设计到个别城市计划试点，再到因无相应法律法规的保障而陷入难解困局，政策和法规层面一直处于“原地打转”的状态。而此次《意见》的出台，又一次激发了社会上下对于“以房养老”的激烈争论。
以房养老，究竟被卡在何处?
风险阻路
作为“以房养老”的重要参与主体，保险公司的作用不可或缺。然而实施过程中不可测量的风险，却让“以房养老”成了保险公司眼中一块烫手的山芋。
《意见》规定，投保人员必须是年满60周岁的老年人。根据第六次人口普查数据显示，2010年我国人口平均预期寿命为74.83岁，然而这一数据对于老年人长寿风险的评估并无实际意义。人口寿命的预估不仅受制于科学技术和计算公式，亦受制于当事人心理感受。无论出于何种理由，预测寿命的行为难以被当事人及其家属所接受，
房屋估值体系的建设则也是“以房养老”各环节中的难题之一。保险公司不仅要拿出客观的房屋评估值，并得到客户的认可，还必须考虑此套房屋在市场上有多大的交易价值，以保证保险公司在支出养老金和得到收益之间保持平衡，并有相对利润。然而，谁来评估房屋的价值?第三方市场评估房屋体系是否成熟?这都是业内不得不面对的问题。
目前，我国《物权法》规定居住用地使用年限为70年，因此当年满60周岁以上老人将房产抵押时，使用年限必定所剩不多。目前市场上通行的正向按揭贷款风险是随着时间的推移不断减小，而“倒按揭”的风险却恰恰相反，时间越长风险越大。那么，当保险机构依靠剩下的屈指可数的使用年限来弥补已经支付的养老金成本时，所能承受的给付能力难以保证。此外，根据《房地产管理法》，土地使用权的续期必须重新批准，重新缴纳土地出让金，否则土地使用权及其附着的建筑物，都将被政府无偿收回。未来对于超出产权使用年份的居住用地，是否会有新的管理办法出台尚未可知，使得产权年限风险更加无法准确评估。
国内房地产市场价格的中长期走势难以预测，也为当前“以房养老”模式带来了诸多不确定性。保险公司将房产收回后，无非以出租或出售方式获得相对稳定的现金流，在房价持续上扬的情况下，保险公司可以通过抵押的房产获得高于养老金成本的收益，然而，一旦在房地产市场出现大规模震荡，必然导致房产的市值低于所评估价格，租不出去或卖不上价的情况也是可能发生的。这些情况都让“以房养老”市场充满了不确定性。
上述风险一旦发生，保险公司届时要么承担巨额损失，要么面临大量合同纠纷，这让保险公司在面对“以房养老”项目时往往敬而远之，极大地阻碍了“以房养老”模式在中国的试验与推广。
除风险因素之外，“以房养老”在法律政策层面同样面临很多问题和困难。譬如，“以房养老”涉及民政、房管、人社、金融和保险机构等多个部门，没有国家层面的具体政策和操作细则，工作推动必然困难重重;“以房养老”需要透明、公正的法治环境，牵涉到的行业和部门能否公平公正地经营、管理和执法，在当前法治不健全的条件下是个极大的挑战。
不难发现，此次《意见》仍只是更多地停留在具体落地层面，民众和金融机构真正关心的配套制度和政策依然没有进展，也就很难提高民众和市场机构的积极性。政府有责任在权衡各方利益的基础上，制定具体可行的政策，并完善相关房产评估、政策咨询、纠纷仲裁、风险分担机制，鼓励各类金融机构的积极参与。
观念障碍
即便存在上述问题，然而不可否认，在养老问题上探索住房反向抵押养老保险试点，作为政府替代型养老的一种有益补充，仍不失为一种有效的尝试。世界银行研究报告指出，要维持退休前的生活水平不下降，养老金替代率需不低于70%。而在我国，城镇职工养老保险替代率已由2002年的72.9%下降到2011年的50.3%。与此同时，大量“421”家庭结构的普遍存在，让“养儿防老”观念的社会学实践意义骤减，以老年人的自身储蓄弥补家庭养老模式的脆弱化，已是现实挤压之下的必然趋势。
以房养老模式，归根结底是市场化运作中提供的一种金融保险服务，是适合于特定老年人群的一种商业行为和市场化的机制，以帮助老年人手中的不动产增强流动性、变成可支配的资产，是基本养老保障的一种补充，是自愿、自主选择的行为。至少，对于有独立产权房的、没有直接继承人的、中产水平的城市老人而言，以房养老或许是一种可以选择的方式。换言之，“以房养老”模式的诞生背后有着充实的现实依据。然而，与制度层面的完善预期相比，要达到社会观念层面的普遍接受可能需要一个更长的过程。
家，对于中国的百姓而言有着非凡的意义，不仅承载着中国千年的文化传统，而且在如今的社会，对于普通的民众而言，在城市中获得一处房产实属不易，面对高不可攀的房价，人们往往要付出几十年辛勤的劳动。当汗水最终获得回报时，早已不见黑发的老人们更希望将这份承载多年的期望给予下一代。而对于下一代而言，这种前人栽树后人乘凉的心理期待早已根深蒂固。
以房养老的模式严重冲击了中国人的这一传统观念。多数老人在得知以房养老这一模式后，首先考虑的不是如何保障经济利益和老年生活质量，而是担心此举会使得自己与子女、亲人的关系陷入尴尬。即使是部分与子女关系较远甚至无子女的老人，对这一模式也存在本能的心理抵触。在很多人看来，老人以“倒按揭”的方式将最大的不动产重新典当出去，这无异于让毕生心血尽失。这种观念上的桎梏使得以房养老这一模式在中国的适用范围大大缩小。
养老问题是一个公益性的社会课题，而“以房养老”模式更多地承担着筹集养老资金的开拓性使命，使得这一模式同时带有不可避免的市场性。公益性和市场性并存，将在一定程度上会产生互相抵触的利益格局，这便决定了“以房养老”制度只能是一种辅助性的养老措施。因此，无论是将这一模式视为老龄化社会诸多问题的万灵药，还是以全体社会的价值判断来考量其可行性，这些都是脱离实际的。要让这一政策真正落地，必须结合中国国情，正视市场定位。以房养老作为适用于小众市场的一种尝试，值得期待，但只能作为社会养老体系的一个有益补充，难以成为主流的养老方式。
