“金九银十”落下帷幕，业内机构监测数据显示，31家上市房企10月销售额共计1688.3亿元，环比上升13.9%。8月和9月，上述房企的销售额分别为1167.5亿元、1481.9亿元，环比分别上升20.9%、25.2%，这意味着，销售额已经连续3个月环比上涨，尤其9月底央行信贷新政出台后，“银十”成功反超“金九”。
尽管如此，今年上市房企营业收入增幅较去年还是出现大幅跳水，不少房企面临着销售目标难以完成的尴尬局面。最后两个月楼市将按照惯例转为淡季，还是开发商在销售目标压力下上演收官价格战，从而烘托出楼市暖冬值得期待。
楼市初现筑底迹象
根据国家统计局公布的数据，近期楼市出现缓慢复苏迹象。今年前10个月全国累计销售商品住宅7.76亿平方米，同比下跌9.5%，较上月收窄0.8个百分点，销售额4.64万亿元，同比下跌9.9%，较上月收窄0.9个百分点，成交量开始止跌。从新开工面积看，今年前10个月全国住宅新开工面积为10.29亿平方米，同比下跌9.8%，跌幅为目前为止今年的最低值，市场信心有所复苏。
尽管成交量有所回暖，但房价依然处于下跌过程中。从国家统计局公布的70个大中城市房价指数看，“金九银十”期间房价表现惨淡，一手住宅方面，两个月环比均没有一个城市上涨，二手住宅方面则更为明显，9月竟然出现70个城市全部出现下跌的局面。
不过，楼市变动一般规律是量在价先，由于“金九银十”市场刚刚有所回暖，暂时还难以阻挡房价下跌的势头。若稍加分析，却可以发现房价有筑底企稳迹象。在一手房方面，70个大中城市房价的平均跌幅已经从8月1.2%回稳至10月0.7%，最大跌幅从7月2.1%收窄至1.6%，而在二手房方面，随着9月末新政的出台，房价已经从9月的全面下跌到10月出现6个城市持平或者上涨。
在央行新政加上传统楼市旺季的合力之下，楼市初显企稳迹象。随着“金九银十”落下大幕，2014走向尾声，最后阶段楼市将延续“金九银十”回暖势头，实现翘尾收官还是仅仅昙花一现，最终惨淡收场呢?
新一轮救市浪潮到来
从近期各地再次掀起新一轮救市浪潮看，至少政府并不愿意见到楼市惨淡收官的局面。与此前救市政策将重点集中在放松限购和放松限贷不同的是，最近出现的这轮救市浪潮的最大特点是政府几乎直接救市，比如直接增加购房的补贴，或者调整税收政策，减轻税收的负担。
前者如沈阳推出了16项房产新政，其中，对90平方米以下的每平方米补贴30元，90到144平方米的每平方米补贴50元，144平方米以上的每平方米补贴150元。根据相关机构按沈阳7366元平方米的均价测算，单单这一条政策就相当于令当地房价下跌0.4%、0.68%和2.04%。后者如上海，近期上海住房保障和房屋管理局发布了《关于调整本市普通住房标准的通知》，放宽了普通住宅的认定标准，新标准规定，外环外、内外环间、内环内单套建筑面积140平方米以下，总价分别低于230万元、310万元、450万元的为普通住房，比原来标准分别提高了70万、110万和120万。在交易过程中，将有更多的房源进入普通住宅的范畴，对于这部分房源，交易成本将明显有所降低。
除了沈阳和上海，江西、潍坊、长沙等30多个地区均出台了购房补贴、契税补贴等救市措施，政策暖风持续刮向楼市。当然，这并未毫无缘由，据财政部公布数据显示，今年10月份全国房地产营业税361亿元，同比下降7.8%，跌幅较9月进一步扩大3.1个百分点，而去年2013年全年房地产营业税同比增幅高达33.6%。
尤其值得注意的是，房地产的低迷对土地市场影响同样不可忽视，以一线城市上海为例，据业内机构统计显示，今年前10个月上海累计土地出让金仅1054亿元，同比大幅下滑近4成。应该说，财政收入的大幅滑坡是救市政策频出背后的重要推动力。
房价短期难以大幅攀升
随着市场回稳，救市政策推陈出新，房价是否又将重新进入上升通道，甚至暴涨?总体而言，目前楼市刚刚开始复苏，能否成功筑底尚待观察，当下正面临年末和春节传统淡季，同时也是上市房企冲刺最终业绩的最后时刻，促销让利或许将成为更多企业的选择，短期内房价大幅攀升的概率并不大。
从货币角度看，目前资金层面同样不支持房价大幅上涨，近期央行公布10月M2数据显示，10月广义货币M2的余额为119.92万亿元，同比增长12.6%，增幅较9月进一步下滑0.3个百分点，而去年同期同比增幅达到14.3%，M2的增速低于预期。而在资金价格方面，尽管央行已经出台政策强调积极支持居民家庭合理的住房贷款需求，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍，但只是规定下限，而非上限。在具体操作过程中，房贷也难以出现7折优惠，从这个角度看，资金成本相对较高，对购房者的吸引力相对有限。整体而言，定向灌溉而非开闸放水将是资金面的常态，没有了货币的支撑，房价出现大幅度反弹也就成为无源之水。
今年楼市的全面遇冷，全国范围内掀起了一波又一波的救市浪潮，从取消限购到放松限贷，再到买房补贴，力度越来越大，但市场疲软行情一直延续到年末才稍显企稳态势。应该说，跌宕起伏的2014年彻底打破了人们对房价惯性上涨的习惯性预期，取而代之的是阶段性起伏和区域间与产品间市场的分化。说到底，行业环境发生了更迭，市场风险有所加大，房地产行业开始回归理性。
对于购房者而言，一旦房价只涨不跌的神话破灭，目前偏低的租金回报率导致房地产的投资属性大打折扣，除了个别城市个别区域外，投资型买家将进一步退出，在人口高峰逐渐过去，刚需购房者由于房价过高而沦为无效需求的背景下，房地产市场供求关系开始逆转将是大概率事件。
对于开发商而言，新的市场环境将考验企业的综合能力，大型开发商在资金周转、成本控制等方面具有明显的优势，强者恒强效应进一步明显，同时，也将有更多的中小型开发商转型细分市场或区域市场，甚至盈利模式也有可能面临转变。
对于政府而言，一方面房地产作为拉动经济发展火车头的地位越来越难以为继，另一方面，房地产作为核心支柱产业，楼市长期低迷甚至房价下跌也是难以承受的。楼市过热或过冷都会释放不安定因素，政府在做好保障房建设的背景下，避免市场大幅震荡将是未来楼市政策的根本诉求。
